ケースによって買いかえ特例か低率分離課税か有利な方を選択

Ｑ　15年間住んでいる住宅を1億円で売却し、5,000万円の住まいと5,000万円のアパートを取得する予定です。 ｢買いかえ特例｣の
　　適用を受けられると思いますが、税金はどうなるのでしょうか？
Ａ　あなたのケースは、買いかえる5,000万円の住まいの部分に、｢特定の居住用の買いかえ特例｣が適用されます。また、10年超所有の
　　住まいの「低率分離課税」方式の選択も可能です。そこで、どちらの特例を適用した方が有利になるか検討してみましょう(売却した
　　住宅の取得費は売却価額の5％、売却手数料を3％とします)。

計算例Ａ
「居住用の買いかえ特例」を適用した場合
譲渡所得
(1億円－5,000万円)－1億円×(0.05＋0.03)(住まい部分にかかる取得費)×（5,000万円／1億円）＝4,600万円
所得税　　4,600万円×15.315％＝704.49万円（1）
住民税　　4,600万円×5％＝230万円（2）
譲渡税合計（1）＋（2）＝934.49万円

計算例Ｂ
「低率分離課税」を適用した場合
譲渡所得1億円－1億円×0.05－1億円×0.03－3,000万円＝6,200万円
所得税6,000万円×10.21％＋(6,200万円－6,000万円)×15.315％＝640.23万円（1）
住民税6,000万円×4％＋(6,200万円－6,000万円)×5％＝250万円（2）
譲渡所得合計（1）＋（2）＝893.23万円

このように、譲渡税は「居住用の買いかえ特例」を適用すると、約934万円、「低率分離課税」方式にすると約893万円となるので、このケースでは「低率分離課税」の適用を受けるほうが有利といえます。